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成功案例

房产案例分析:该查封是否有效

案例

1995 年,A 公司与B 公司联合开发了一栋商住楼。双方约定B 公司取得该商住楼一、二层商铺的所有权,A公司取得其余房屋的所有权。2000 年6 月A 公司和B公司分别办理了房屋产权证。2000 年10 月,B 公司以其一、二层商铺作抵押向银行贷款1080 万元,并办理了抵押登记,房屋登记机构向银行颁发了房屋他项权证。2000 年11 月,银行得知,早在1997 年12 月B 公司与C 公司签订兼并协议书,并经有关部门批准,C 公司承担B 公司全部债权、债务,B 公司的全部权利义务转由C 公司承担。但是,兼并后,B 公司仍以独立法人从事民事经济活动,其房屋产权也未变更为C 公司。1999年6 月,C 公司用兼并的B 公司一、二层商铺作抵押向信用社贷款600 万元。2000 年4月因C 公司向信用社的贷款到期无法偿还,法院作出“查封C 公司兼并的B 公司一、二层商铺”的民事裁定并向房屋登记机构送达协助执行通知书,要求在查封期间停止办理过户,变卖,转让,抵押手续。银行遂向法院提起诉讼,主张自己的抵押权优先受偿。法院判决银行的抵押无效。

■评析

一、法院的查封标的是否正确

所谓查封是指法院执行员将作为对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施。法院作出的裁定是“查封C 公司兼并的B 公司一、二层商铺”,而实际中,该两层房屋的所有权人并没有转换为C 公司,C 公司不是该两层房屋的所有权人,法院在未分清房屋所有权归属的情况下实施查封,存在问题。

二、B 公司仍具有独立法人资格

根据《公司登记管理条例》第三十四条的规定:“因合并、分立而存续的公司,其登记事项发生变化的,应当申请变更登记。”C 公司兼并B 公司以后,未到工商部门进行变更登记,B 公司也未到工商部门注销登记,且一直以独立法人的名义从事生产经营活动。那么C 公司并没有实际上实现对B 公司的兼并,不享有对B 公司经营管理的权利。

三、C 公司兼并B 公司应办理相关不动产的转移登记

《城市房地产管理法》第六十条规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”,《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定:“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起90 日内申请转移登记”。《城市房屋转让管理规定》第三条规定:“房地产转让是指权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。”本条第三款还对转让范围规定为:“因企业被收购、兼并或合并,房地产随之转移的。”C 公司虽然约定兼并B 公司,但是并没有进行房产的转移登记,因此C 公司对B 公司的房产并不享有所有权。该案如发生在《物权法》实施后,也应按照《物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。”C 公司兼并B 公司后,应将B公司房产转移登记在C 公司名下,才享有房屋的所有权。登记机构在接收查封通知时也有过错,如果登记机构对查封签收有严格的审查程序,登记机构工作人员在签收回证时,应认真核对该商铺产权人,发现实际产权人与查封产权人不一致应向法院讲明情况,不予签收,这样能避免查封后又办理抵押的情况出现,因此,登记机构应建立一套严格的查封登记制度,对查封的相关资料如产权人、房屋的坐落地、面积等均应核对与档案记载核实一致,然后才予以签收。本案中法院也存在过错,法院在查封时应审查被封房屋是否属于被查封人所有,房屋地址是否准确等。因此,本案法院的认定也有值得商榷的地方。

提示:登记机构应建立严格的查封登记制度,在接收法院送达的协助执行通知书时,核对被查封房屋产权人以及地址、面积等与档案记载是否一致,不一致时及时向法院提出执行审查建议。



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